ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ




Indir 167.84 Kb.
TitleARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ
Page2/5
Date conversion19.06.2013
Size167.84 Kb.
TypeBelgeleme
Sourcehttp://www.hkmo.org.tr/resimler/ekler/9ZMU_dbb3fb9a5cd1d5f_ek.doc
1   2   3   4   5

3. ALMANYA’DA ARSA DÜZENLEMESİNİN İLKELERİ


Bir arsa düzenlemesi, Alman İmar Yasası (AİY)’nda düzenlenmiş resmi bir taşınmaz değiştirme yöntemidir. Bir düzenlemede, konuma, biçime ve yüzölçüme göre yapısal ve diğer kullanımlar için uygun olan parsellerin yaratılması gerekir. Düzenleme belediye tarafından kararlaştırılır. Bu kararda düzenleme için bir gereklilik gösterilmiş olmak zorundadır. Bir arsa düzenlemesinden söz edebilmek için, imar yasasından ve yargı kararlarından türetilebilen 4 ilkenin inanılarak benimsenmesi gerekir (Wikipedia, DIETERICH 2006, MARKSTEIN 2004):


Uyarlılık (Konformität) İlkesi: Parsellerin tüzel koşulları, sınır değişikliği yoluyla, toprak kullanımında amaçlanan düzeltmeye uyarlanır.


Dayanışma (Solidarität) İlkesi: Düzenleme bölgesinde oturanlara hizmet eden ortak kullanım ve kamusal tesisler için gerekli alanlar, düzenlemeye katılan tüm parseller maliklerinden eşit oranda alınarak karşılanır.


Koruyuculuk (Konservation) İlkesi: Taşınmaz mülkiyetinin özü, arsa düzenlemesiyle kısılamaz. Tersine ilgili her malik için korunur. Düzenleme bir kamulaştırma değil, tersine uygulama imar planlarının yaşama geçirilmesi için en insaflı yönetim aracıdır. Mülkiyet, küçük parseller gibi bazı ayrık (istisnai) durumlar dışında, ödenti yoluyla korunur (Surrogation İlkesi); yani bir parselini düzenlemeye katan her malikin, imar planının plan notlarına uygun olarak yeniden bir parseli, yeni tahsisli olarak alması gerekir.


Özel Yararlılık İlkesi (Privatnützigkeit): Arsa düzenlemesi, yalnızca kamusal çıkarlara değil, taşınmaz sahiplerinin çıkarına da hizmet etmelidir.


Bu 4 temel ilkenin yanı sıra aşağıdaki ilkelere de vurgu yapılmaktadır (Stadt Karlsruhe):


Yerindelik (Amaca Uygunluk) İlkesi: Amaca uygun olarak biçimlendirilmiş imar parselleri oluşmalıdır. Bu parseller, bir ayrı tutma söz konusu olmaksızın imar tüzesi kurallarına göre yapılanabilir ve imar planı notlarına ya da kamu hukuku kurallarına uygun olarak iyi biçimde kullanılabilir olmalıdırlar.


Konumsal Eşitlik İlkesi: Maliklere, düzenlemenin amacına uygun olarak, olanaklar ölçüsünde, katılan parsellerle aynı ya da aynı değerdeki konumda tahsis yapılması gerekir. Eşit bir konum, sıklıkla olanaklı olmadığından, böyle durumlarda yalnızca “ekonomik” olarak eşit değerli konumdaki bir tahsis istenebilir.


Değer Eşitliği İlkesi: Her katılan, düzenlemeye katılan parselinin düzenlemeden önce sahip olduğuyla aynı piyasa değerinde bir parseli isteme hakkına sahiptir. Değer eşitliği ilkesinden şu da çıkar: Katılanlar, düzenlemeden sonra varlıksal olarak düzenlemeden önceki durumdan daha iyi durumda olamazlar. Yani düzenlemeyle oluşan artı değerler, kamuya (belediyeye) geri döndürülür.


4. ALMANYA’DA TOPRAĞIN GELİŞME AŞAMALARI


4.1. Tarım ve Orman Amaçlı veya Çayır ve Bahçe Amaçlı Alanlar


Bu alanlar, yakın zamana kadar tanımlanan amaca hizmet ederler. Yani yakın zamana kadar bir imar beklentisi yönünde gelişme olmaz.


4.2. İmarı Beklenen Toprak


Bunlar, yakın bir zamanda imarlı bir kullanım beklenebilen topraklardır. Bu durum genellikle yerleşmelerin çeperlerinde söz konusu olur. Nazım planda gelecekte arsa olarak belirlenmiş alanlar, keza nitelik olarak imarı beklenen topraklardır.


4.3. Ham İmar Toprağı


Bunlar, imarlı bir kullanım için belirlenmişlerdir. Ama bunların altyapısı henüz güvencelenmemiştir. Ayrıca da konum, biçim ve büyüklüğe göre imarlı bir kullanım için yetersiz oranda biçimlendirilmişlerdir. Bir arsa düzenlemesi işlemindeki katılım parselleri genellikle, nitelik olarak ham imar toprağı olarak değerlendirilir.


4.4. Arsa ya da İmara Olgun Toprak


Bunlar, altyapıya bağlanmış ve yapısal bir kullanım için biçimlendirilmiş alanlardır. Bunlar, resmi tüzel hükümlere göre imar amaçlarıyla kullanılabilirler.


4.5. Özel Durumlar


Arsada da farklılıklar gözetilmelidir. Bu farklılıklar, önceden altyapıya katılma payının ya da denkleştirme önlemleri için giderlerin ödenip ödenmemesi durumlarına göre ortaya çıkabilir. Bu nedenle arsada şu durumları birbirinden ayırmak gerekir:


  • altyapıya katılma payından bağışık tutulan arsa,

  • altyapıya katılma yükümlülüğü olan arsa,

  • denkleştirme masraflarından bağışık tutulan arsa,

  • denkleştirme masrafları yükümlülüğü olan arsa.



5. ALMANYA’DA ARSA DÜZENLEMESİNDE TEMEL KAVRAMLAR


Düzenleme işleminin yapılması sırasında, özel uzmanlık kavramları kullanılır. İşlem, bu kavramlarla tanımlanır. Bu kavramlar, birbirlerini bütünleyen bir sırada aşağıda ele alınmaktadır:


5.1. Düzenleme Kütlesi


Düzenleme kütlesi, düzenleme bölgesinde bulunan tüm parsel alanlarının toplamıdır. Bu parsellerin özel mülkiyette ya da kamusal amaçlara hizmet için kullanımda olmalarının önemi yoktur. Düzenleme kütlesi, katılım kütlesi ile eski yolların ve yeşil alanların toplamından oluşur.


5.2. Eski Ulaşım Alanları ve Yeşil Alanlar


Bu kavramdan, belediye tarafından bir düzenleme işlemine katılan ve şimdiye kadar kamusal alanlar, yollar ve yeşil alanlar olarak kullanılan parsellerin tümü anlaşılır.


5.3. Katılım Kütlesi


Bu kütle, eski ulaşım alanları ve yeşil alanlar olmaksızın katılan özel parselleri kapsar. Bu parseller arasında belediyenin mülkiyetindeki katılım parselleri de vardır.


5.4. Yeni Ulaşım Alanları ve Yeşil Alanlar


Yerel ve kentler arası yolları ve yeşil alanları birbirinden ayırmak gerekir. Burada yerelden anlaşılması gereken, bu alanların büyük ölçüde düzenleme bölgesinde oturanların gereksinmelerini karşılamasıdır. Bu alanların türü, Alman İmar Yasası (AİY)’nın 55. maddesinin 2. fıkrasının 1. ve 2. bentlerinde sayılmaktadır. Bunlar, caddeler, yollar, meydanlar, park alanları, yeşil alanlar, çocuk oyun alanları, gürültüyü önleme tesisleri, arıtma tesisleri, yağmur suyu taşkın havuzlarıdır. Bu alanlar, çoğunlukla, ulaşım alanları koşullu denkleştirme alanlarını da kapsarlar. Kentler arası yollar ve yeşil alanlar, yalnızca düzenleme bölgesinde oturanların gereksinmelerine hizmet etmezler. Bundan dolayı, dağıtım kütlesine dahildirler ve belediyeye tahsis edilmeleri gerekir.


5.5. Arazi Kesintisi


Arazi kesintisi, yeni yerel yollar ve yeşil alanlar ile eski yollar ve yeşil alanlar arasındaki farktan ortaya çıkar. Bu kesinti, genellikle, katılım kütlesinin yüzdesi olarak verilir. Burada şunların göz önünde tutulması gerekir:


- Bazen, arazi kesintisi, yanlış biçimde, yeni yerel yollar ve yeşil alanlarla özdeşleştirilmektedir.

- Arazi kesintisi, maliklerin yaptığı arazi katkısıyla karıştırılmamalıdır.


5.6. Dağıtım Kütlesi


Yeni yollar ve yeşil alanlar düzenleme kütlesinden kesildikten sonra geriye kalan kütle, dağıtım kütlesidir. Bundan, katılan taşınmaz maliklerine dağıtılacak olan alanları anlamak gerekir. Bu alanlar, her zaman, düzenleme kütlesinden küçüktürler ve alışılmış durumda da, katılım kütlesinden küçüktürler. Çünkü yeni yol alanları, genellikle eski yol alanlarından daha fazladır.


5.7. Katılım Değeri


Bu değer, bir katılımcının (parsel malikinin) düzenleme işlemine katılan parselinin düzenlemenin başladığı tarihteki (düzenlemeye karar verilen tarih) değeridir. Tüm maliklerin katılım değerlerinin toplamı, katılım kütlesinin değerini verir. Katılım değeri, m²’ye dayalı olarak da verilebilir.


5.8. Tahsis Değeri


Bu, düzenlemeye katılan birisinin tahsis parselinin, arsa düzenlemesi işleminin başladığı andaki değeridir. Tüm katılanların tahsis değerlerinin toplamı, dağıtım kütlesini vermektedir. Tahsis değeri, sıklıkla m²’ye dayalı olarak da verilir.


5.9. Değer Faktörü


Değere dayalı arsa düzenlemesinde değer faktörü, dağıtım kütlesinin değerinin katılım kütlesinin değerine oranı için kullanılır. Değer faktörü, düzenlemeye katılanların değer paylarının belirlenmesi için gereklidir. Değer faktörü, ara sıra “dağıtım oranı” olarak da nitelenir.


5.10.Tahsis Hakkı (Kuramsal Pay)


Tahsis hakkı, düzenlemeye katılan taşınmaz maliklerinin, dağıtım kütlesinde sahip oldukları paydır. Tahsis hakkının hesaplanmasında, “oranlılık ilkesi”ne uygun olarak, ya değerlerin oranından (değer hakkı), ya da yüzölçümlerinin oranından hareket edilir. Tahsis hakkı ile katılım değeri arasındaki fark (= artı değer), “değer eşitliği” ilkesine göre para olarak (değere dayalı arsa düzenlemesi) ya da alan olarak (alana dayalı arsa düzenlemesi) denkleştirilebilir.


5.11. Düzenleme Artı Değeri (Umlegungsvorteil)


Tarımsal olarak kullanılan araziden arsaya olan gelişme sürecinde, toprak değeri önemli ölçüde yükselmektedir. Bu, her şeyden önce, planlamanın ve arsa düzenlemesinin yarattığı yararla sağlanmaktadır.


Planlamayla sağlanan yarar, imar planındaki yapısal kullanımın belgelenmesiyle, yani birinci bölümü nazım imar planıyla ve ikinci bölümü uygulama imar planıyla oluşur. Planlamayla yaratılan artı değer, genellikle maliklerde kalmaktadır.


Düzenlemeyle yaratılan artı değer, uygulama imar planının uygulanmasıyla oluşmaktadır. Bu değer, genellikle, parselin gelişme durumunun ham imar toprağından arsaya dönüşmesiyle ortaya çıkmaktadır. Düzenleme artı değerinin belediye tarafından,


  • Alan olarak, veya

  • Para ve alan olarak


geri alınması gerekir. Yani artı değer kamuya geri döndürülmelidir. Bu nedenle artı değerler, değer olarak belirlenebilmelidir. Tüm parsellerin aynı düzenleme artı değerine sahip olmamaları nedeniyle, düzenleme artı değerinin hangi bileşenlerden oluştuğunu açıklığa kavuşturmak çok önemlidir. Burada ilk kez imara açma ve biçimlendirme artı değerleri söz konusu olur.


5.11.1. İmara Açma Artı Değeri (Erschließungsvorteil): İmara açma artı değeri, alan kesintisi miktarında bedelsiz arazi terkiyle sağlanır. Böylece, yeni imar parsellerinin ilk kez imara açılması olanaklı olur. Bu parseller ulaşım ağına bağlanmışlardır ve altyapı tesislerine de bağlanabilirler.


5.11.2. Biçimlendirme Artı Değeri (Gestaltungsvorteil): Parseller, yapılan bir yeni biçimlendirmeyle, daha ekonomik olarak ve herhangi bir ayrı tutma söz konusu olmaksızın imar tüzesine göre ve uygulama imar planının verilerine uygun biçimde kullanılabilirler. Biçimlendirme artı değeri, düzenleme artı değeri ile imara açma artı değeri arasındaki farktan oluşur. Bu artı değer, para ödemesi ya da alan katkısının (Flächenbeitrag) alan kesintisini (Flächenabzug) aşan payıyla karşılanır. Biçimlendirme artı değeri, toplam olarak, arsa düzenlemesindeki katılan tüm parsel maliklerinin artı değerlerinin toplamından da oluşur.


5.12. Alan Katkısı (Flächenbeitrag)


Alan katkısı, düzenleme artı değerinin denkleştirilmesi için katılım kütlesinin yüzdesel olarak azaltılmasını içermektedir; bu katkı alan ölçüsüne dayalı düzenlemede söz konusudur. Alan katkısında alan kesintisi içerilmektedir. İlk kez imara açılan alanlarda, alan katkısı katılım kütlesinin % 30’unu, yeniden düzenlenen alanlarda katılım kütlesinin % 10’unu geçemez. Eğer düzenleme artı değeri sözü edilen alan katkısını aşarsa, artı değerin para olarak denkleştirilmesi gerekir. Farklı değer koşullarında, kişiye göre değişen alan katkıları alınabilir.


6. ALMANYA’DA ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN AKIŞI


Bir arsa düzenlemesinin yönetsel anlamda akışı, aşağıdaki şekilde şematik olarak gösterilmektedir.




6.1. Almanya’da Arsa Düzenlemesinin Amacı ve Dayanağı


Düzenlemenin amacı, bölgelerin imara açılması veya yeniden biçimlendirilmesi amacıyla, yapılı ve yapısız parsellerin, konuma, biçime ve büyüklüğe göre yapısal ya da diğer kullanımlar için amaca uygun olarak biçimlendirilerek yeniden oluşturulmasıdır (AİY, Madde: 45). Arsa düzenlemesi, taşınmaz maliklerinin çıkarlarını, onların çoğu durumda yapısal amaçlarla kullanılmayan ya da kötü kullanılan parsellerini daha iyi kullanılabilir parseller yaparak korur. Bu amaçla düzenlemeye katılan parsellerden, gelecekteki genel gereksinme alanları için kesinti yapıldıktan sonra, uygulama imar planında belirtilen kullanımı sağlayabilecek biçimde konumlarına, biçimlerine ve büyüklüklerine göre biçimlendirilen yeni parseller oluşturulur. Almanya’da arsa düzenlemesi,


  • Bir imar planının geçerli olduğu bölgede (AİY, Madde: 30), ya da

  • İmar planı olmamakla birlikte düzenli biçimde yapılaşmış belediye bölümlerinde (AİY, Madde: 34),


yapılabilir.


Türkiye’den farklı olarak, Almanya’da arsa düzenlemesi süreci, uygulama imar planı henüz yapılmamışsa da başlatılabilir. Bu uygulama, Alman İmar Yasası’nda 1993 yılında yapılan bir değişiklikle başlamıştır (Stadt Duisburg). Bu durumda, uygulama imar planının, “arsa düzenleme planı”nın (Türkiye’deki deyimiyle “parselasyon planı”nın) hazırlanmasına ilişkin karardan (AİY, Madde: 66/1) önce yürürlüğe girmiş olması gerekmektedir.


6.2. Almanya’da Arsa Düzenlemesinde Yetki ve Koşullar


Arsa düzenlemesi, bir uygulama imar planının gerçekleştirilmesi için veya imar planı olmamakla birlikte düzenli biçimde yapılaşmış belediye bölümlerinde geçerli kullanımın sağlanması amacına yönelik olarak düzenli bir kentsel gelişim nedenlerinden dolayı gerekli ise ya da gerekli olur olmaz, belediye tarafından özel bir sorumlulukla kararlaştırılır ve uygulanır (AİY, Madde: 46). Arsa düzenlemesinden önce, eyalet hükümetlerinin, yasal düzenlemelerle, aşağıdaki konuları belirlemeleri gerekmektedir;


  • Belediye tarafından, düzenlemenin yapılması için, özel karar yetkileriyle donatılmış olan düzenleme kurullarının oluşturulması,

  • Düzenleme kurullarının hangi biçimde toplanabilecekleri ve hangi yetkilerle donatılacakları,

  • Düzenleme kurulunun, yetkisini, kendi kararlarını da hazırlayan bir birime aktarabilmesi (AİY, Madde: 51),

  • Düzenleme sürecindeki bir itiraza ilişkin karar verilmek üzere bir Düzenleme Yüksek Kurulu’nun oluşturulması ve bu kurulların nasıl toplanabilecekleri.


Maliklerle Görüşme ve Düzenleme Kararı


Bir arsa düzenlemesine başlamadan önce, işleme katılan maliklerle yapılan görüşmede düzenleme işleminin özellikleri açıklanır ve her bir işlem adımına ilişkin bilgi verilir. Malikler, bu görüşmede ilk sorularını ve önerilerini düzenleme birimiyle paylaşabilirler. Bu toplantı, eğer olanaklıysa, ilgili yerel yönetim birimiyle işbirliği yapılarak her mahallede yapılır. Düzenleme, düzenleme kurulu tarafından, maliklerle yapılacak görüşmeden sonra verilecek kararla başlatılır (AİY, Madde: 47). Düzenleme kararı, hukuk yaratıcı bir yönetsel işlemdir ve bundan dolayı belediyeye yöneltilmesi gereken bir başvuruyla, yargı kararına itiraz edilebilir.


Düzenleme Kararının İçeriği


Düzenleme kararında, düzenleme bölgesi (AİY, Madde: 52) tanımlanmalı, yani sınırları belirtilmelidir. Karar metninden ve özet haritadan, düzenleme bölgesinin sınırları açıkça anlaşılabilmelidir. Düzenlemeyle ilgisi olan herkes, parselinin düzenleme alanında kalıp kalmadığını hemen anlayabilmelidir (Hofheim). Düzenleme sınırları içinde bulunan parseller, tek tek, kadastral niteleme bilgileriyle (Kadastral Bölge, Parsel Numarası) gösterilirler. Her düzenlemenin bir adı vardır.


Düzenleme sınırı, uygulama imar planının sınırlarından sapabilir. Bu belirlemeye düzenlemeye katılanlar tarafından itiraz edilemez. Çünkü burada dışarıya karşı hukuki sonuç doğurmayan içsel bir yönetsel işlem söz konusudur. Bu belirleme arsa düzenleme kuruluna, bu iş için görevli olduğuna ilişkin bir emir içerir.


Kararda, düzenleme kütlesine, yollara ve yeşil alanlara, eski ve yeni parsellerin sayısına ve katılanların adedine ilişkin yaklaşık veriler de belirtilmiş olabilir.

1   2   3   4   5

Similar:

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconArsa, konut ve işyerlerinin üretiminde ihtiyaç duyulacak arsa ve araziler 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre temin edilir. Temin edilen arsa ve arazilerin satış ve tahsisinde önce imar planları tamamlanır.’’

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconKIRSAL ALAN DÜZENLEMESİNDE YENİ YAKLAŞIMLAR (KAMULAŞTIRMA AMAÇLI ARAZİ DÜZENLEMESİ) KADASTRO İLİŞKİSİ

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconEk-1 Dibenzo-p-dioksinler ve dibenzofuranlar için eşdeğerlik faktörleri

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconSubsidiarite İlkesinin AB'de Uygulanması Dr. Mehmet Özcan

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ icon*Sunuş* 253 ‘‘Ego Ve İd” “Haz İlkesinin Ötesi’’ndeki Düşünce Çizgilerinin Sürdürülmesidir 253

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconAMAÇ Asit karışımlarının potansiyometrik yöntemle titrasyonunun yapılması, eşdeğerlik noktasının hesaplanarak örnek miktarının bulunması. TEORİK BİLGİ Potansiyometri

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconMatematiksel Modellenmesi Üzerine

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconBALIKÇILIĞIN MODELLENMESİ VE İZLENMESİ

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconOPTİK KUVVETLENDİRİCİLERİN MODELLENMESİ

ARSA DÜZENLEMESİNDE EŞDEĞERLİK İLKESİNİN MODELLENMESİ iconOPTİK KUPLÖRLERİN ANALİZİ VE MODELLENMESİ

Sitenizde bu düğmeye yerleştirin:
Belgeleme


The database is protected by copyright ©okulsel.net 2012
mesaj göndermek
Belgeleme
Main page